Archiwa kategorii: Prawo nieruchomości



 

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeśli na gruncie wybuduje budynek osoba, która nie jest właścicielem tego gruntu, to pojawia się konflikt interesów pomiędzy właścicielem gruntu a faktycznym inwestorem.

Regulacja art. 231 Kodeksu Cywilnego dotyczy relacji między właścicielem nieruchomości a jej samoistnym posiadaczem.
Przepis ten przewiduje roszczenia obu stron. Z jednej strony samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Z drugiej zaś strony właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
W świetle art. 231 Kodeksu Cywilnego rozróżnić należy dwa rodzaje podmiotów, właściciela nieruchomości oraz jej samoistnego posiadacza.
Posiadacz samoistny gruntu to posiadacz w dobrej wierze, jeśli jest w sposób uzasadniony przekonany, że posiada określoną nieruchomość zgodnie z przysługującym mu prawem, nawet gdy w rzeczywistości przysługuje ono innemu podmiotowi. Pozostawanie przez posiadacza w dobrej wierze jest zatem związane ze stanem jego świadomości i wiedzy, przy czym „dla oceny dobrej wiary i powstania uprawnienia do żądania przeniesienia własności zabudowanej działki na podstawie art. 231 § 1 KC właściwa jest chwila budowy a nie nabycia posiadania.



 

Kancelarie Adwokackie KOLCZYK zajmują się reprezentowaniem klientów indywidualnych i biznesowych zarówno na etapie postępowania przedsądowego jak również sądowego. Działania podejmowane przez Adwokatów Kancelarii przed rozpoczęciem sprawy sądowej to niezbędna korespondencja z drugą stroną sporu, prowadzenie negocjacji mających na celu ustalenie stanowisk stron, konieczne konsultacje i wnikliwa analiza powierzonych spraw. 

Adwokaci Kancelarii KOLCZYK dokonują wnikliwej analizy powierzonych spraw w tym ustalają istnienie koniecznych przesłanek stanowiących podstawę złożenia pozwu lub wniosku do sądu.

Przykładowo zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości, w skutek upływu czasu. Aby można było stwierdzić, iż doszło do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia należy spełnić łącznie dwie przesłanki.
Mianowicie, istotny jest upływ czasu; posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa prawo własności, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwalnie od lat 20 jako posiadacz w dobrej wierze. Jeżeli jednak posiadacz był w złej wierze, to nabywa nieruchomości po upływie lat 30.
Drugą przesłanką niezbędną do nabycia własności poprzez zasiedzenie jest fakt posiadania danej nieruchomości w sposób samoistny; oznacza to, że posiadacz rzeczy włada nią jak właściciel, pobierał z niej pożytki i łożył na jej utrzymanie.

W drodze zasiedzenia można nabyć tylko takie prawa rzeczowe, z którymi łączy się władztwo nad rzeczą. Z praw rzeczowych ograniczonych można zasiedzieć zatem niektóre służebności gruntowe, użytkowanie wieczyste, udział we współwłasności. Można zasiedzieć każdą nieruchomość, zarówno gruntową jak i budynkową. Wskazać jednak należy, że nieruchomość lokalową można zasiedzieć jedynie w całości. Niedopuszczalne jest zatem zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzącego w skład mieszkania.
Jeżeli wszystkie przesłanki zasiedzenia, o których była mowa powyżej zostały spełnione, osoba, która co do zasady nabyła własność w drodze zasiedzenia, powinna żądać potwierdzenia powyższego w drodze orzeczenia sądowego. Bowiem orzeczenie to jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany.
Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w wysokości 2000 zł.

 

 



Rozpoczęcie budowy wiąże się również z uzyskaniem licznych pozwoleń administracyjnych wydawanych przez stosowne organy. Często zdarza się tak, że organ odmawia wydania pozwolenia z uwagi, iż widzi istotne przesłanki wykluczające wydanie decyzji. W takich sytuacjach konieczna jest znajomość prawa i posiadanie umiejętności wykorzystania wiedzy w każdym indywidualnie rozpoznawanym przypadku.

Pozwolenie na budowę jest najważniejszym dokumentem w budowlanym procesie inwestycyjnym. Pozwolenie jest to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Pozwolenie na budowę wydaje:
– starosta,
– wojewoda
– okręgowe urzędy górnicze w dziedzinie górnictwa – dotyczy to tylko zakładów i obiektów górniczych.

Starosta jest organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji. Wojewoda jest organem wyższego stopnia w stosunku do starosty, i oznacza to, że jest instancją, do której strona postępowania o wydanie pozwolenia na budowę może złożyć odwołanie od decyzji starosty.
Wojewoda jest organem pierwszej instancji dla takich obiektów i robót budowlanych jak:
-drogi publiczne krajowe i wojewódzkie wraz z ich infrastrukturą,
-usytuowane na obszarach kolejowych,
-lotniska cywilne wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,
-usytuowanych na terenach zamkniętych,
-obiekty hydrotechniczne piętrzące, upustowe, melioracje,
-porty i przystanie morskie, a także obiekty przeznaczone do utrzymania ruchu i transportu morskiego.

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, jeżeli zamierzenie budowlane dotyczy więcej niż jednego obiektu, pozwolenie to na wniosek inwestora może dotyczyć tylko wybranego obiektu. Istnieje tutaj jednak warunek, że obiekty te mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Ważne przy tym jest, że podział pozwolenia na budowę występuje tylko i wyłącznie na życzenie inwestora.
Zgodnie z Prawem Budowlanym, aby uzyskać pozwolenie na budowę należ do właściwego organu złożyć wniosek w tej sprawie. Ponadto należy złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Do projektu powinno zostać również dołączone zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta do projektowania oraz jego przynależność do stosownej izby inżynierów. Zaświadczenie powinno być ważne na dzień opracowania projektu.
W przypadku, gdy wniosek nie będzie kompletny, organ, do którego go złożono, wezwie do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Jeśli dokumenty we wskazanym terminie nie zostaną uzupełnione, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia.
Zgodnie z Prawem Budowlanym decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem lat trzech od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

 

 

 

 



Umowa najmu to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę.
Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe. Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony wygasa na skutek wypowiedzenia.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest szczególnym rodzajem umowy najmu dotycząca lokalu służącego najemcy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny.

Umowa dzierżawy jest jedynym z typów umów prawa cywilnego, polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast nie przenosi własności. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo przynoszące pożytki.
Istotą dzierżawy jest to, że wydzierżawiający na oznaczony czas oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Konieczną cechą dzierżawy jest zatem jej odpłatność.
Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Nie może również bez zgody wydzierżawiającego oddawać rzeczy osobie trzeciej. W trakcie dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest do dokonywania napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie nie pogorszonym. Dzierżawić można zarówno rzeczy, jak i prawa. Odpłatność z tytułu umowy dzierżawy może ulec ograniczeniu do samego uiszczania należnych podatków i ponoszenia innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu.
Stosunek dzierżawy jest podobny do innych stosunków prawnych polegających na korzystaniu z cudzej rzeczy. Od stosunku najmu dzierżawę różni, przewidziane wprost przez ustawę, uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy.

Ograniczone prawa rzeczowe są ustanawiane w drodze umowy zawartej między właścicielem rzeczy a nabywcą ograniczonego prawa rzeczowego na tej rzeczy. Oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego powinno być dokonane w formie aktu notarialnego. Ograniczone prawa rzeczowe na tej samej rzeczy mogą pozostawać w kolizji między sobą. Tak np. na nieruchomości może być ustanowiona służebność, a po jakimś czasie użytkowanie na rzecz innej osoby. Uprawnienia z tytułu służebności mogą znajdować się w kolizji z uprawnieniami z tytułu użytkowania.

 

 



Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to zarówno umowy zobowiązującej, jak i rozwiązującej. W formie aktu notarialnego musi być również zawarta umowa przenosząca własności nieruchomości.
Umowę sprzedaży nieruchomości dokonuje się wyłącznie przed notariuszem. Notariusz sporządza projekt aktu notarialnego – w tym celu gromadzi wszelkie niezbędne informacje i dokumenty. Zwyczajowo również przekazuje taki projekt stronom do akceptacji. Następnie zaakceptowany przez obydwie strony akt notarialny jest odczytywany przez notariusza w obecności stron. Strony umowy oraz notariusz parafują poszczególne strony aktu notarialnego oraz podpisują go.
Oryginał aktu notarialnego zostaje u notariusza, natomiast strony dostają jego odpisy. Odpisy przesyłane są również do sądu hipotecznego i innych urzędów.

Umowa deweloperska to umowa powszechnie występująca na pierwotnym rynku obrotu nieruchomościami. Jest ona zawierania pomiędzy nabywcą mieszkania lub domu jednorodzinnego a deweloperem jeszcze przed wybudowaniem budynku mieszkalnego. Określa wzajemne obowiązki stron umowy, w szczególności zobowiązanie dewelopera do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności nieruchomości wybudowanej na tym gruncie. W obszarze stosunków pomiędzy deweloperami a osobami fizycznymi, które nabywają od nich nieruchomości konieczna jest silna ochrona praw nabywców.

Umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Jednym z podstawowym warunków zawarcia umowy przedwstępnej jest zawarcie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.
W obrocie nieruchomościami umowy przedwstępne pełnią funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającej.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Konsekwencją niezawarcia umowy przyrzeczonej będzie wypłata odszkodowanie drugiej stronie przez stronę, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej oraz dochodzenie na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej.