nabycie nieruchomości przez samoistnego posiadacza (roszczenia z art 231 k.c.)

 

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeśli na gruncie wybuduje budynek osoba, która nie jest właścicielem tego gruntu, to pojawia się konflikt interesów pomiędzy właścicielem gruntu a faktycznym inwestorem.

Regulacja art. 231 Kodeksu Cywilnego dotyczy relacji między właścicielem nieruchomości a jej samoistnym posiadaczem.
Przepis ten przewiduje roszczenia obu stron. Z jednej strony samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Z drugiej zaś strony właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
W świetle art. 231 Kodeksu Cywilnego rozróżnić należy dwa rodzaje podmiotów, właściciela nieruchomości oraz jej samoistnego posiadacza.
Posiadacz samoistny gruntu to posiadacz w dobrej wierze, jeśli jest w sposób uzasadniony przekonany, że posiada określoną nieruchomość zgodnie z przysługującym mu prawem, nawet gdy w rzeczywistości przysługuje ono innemu podmiotowi. Pozostawanie przez posiadacza w dobrej wierze jest zatem związane ze stanem jego świadomości i wiedzy, przy czym „dla oceny dobrej wiary i powstania uprawnienia do żądania przeniesienia własności zabudowanej działki na podstawie art. 231 § 1 KC właściwa jest chwila budowy a nie nabycia posiadania.